Что будет с рынками в году. Что будет с рынками в мае–июне. Реакция и последствия

Рынок недвижимости московского региона страдает от затоваривания, однако грядущие изменения правил игры в строительной отрасли, скорее всего, пока не позволят застройщикам снизить обороты. Сколько бы ни стоило проектное финансирование после отмены «долевки», очевидно, что оно будет дороже бесплатных денег дольщиков. Поэтому девелоперы постараются вывести на рынок максимум проектов до часа Х. А значит, предложение в ближайшие годы останется избыточным, а цены будут по-прежнему ползти вниз.

Предложение

На фоне стагнации экономики главным фактором, определяющим ситуацию на рынке недвижимости столичного региона, остаются огромные объемы предложения первичного жилья. По данным « », количество метров, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье, за последние три года увеличились примерно в полтора раза:

• 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
• 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
• 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
• 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок для снижения объемов предложения пока не наблюдается. В конце прошлого года компания « » собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок до 2020 г. включительно. Если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе вырастет, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.

Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье

И пока эти прогнозы полностью оправдываются. За последний год (с ноября 2016 г. по ноябрь 2017 г.) предложение новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД выросло на 36% по числу корпусов и на 31% - по количеству квартир и метров. (см. « ».)

Строительный бум последних лет – результат оттепели в отрасли в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы почти одновременно занялись освоением множества площадок, в том числе очень крупных, на территории промзон. В кризис многие и рады были бы снизить темпы выхода новых объектов, но специфика работы на столичном рынке не позволила - до 20-30% от стоимости проекта в Москве инвестируется еще до получения разрешения на строительство. Поэтому практически всегда выгоднее продолжить реализацию проекта и попытаться хотя бы отбить вложенное, чем ждать лучших времен, которые неизвестно когда наступят.

Конечно, к настоящему времени значительная часть запасов 2012-2013 гг. уже исчерпана. И если бы не законодательные новации, в ближайшие годы число новых проектов, скорее всего, сократилось бы весьма существенно, так как соотношение спроса и предложения жилья в столичном регионе не может внушать девелоперам оптимизма. Однако поэтапное ужесточение правил игры в отрасли заставляет застройщиков торопиться с освоением все новых площадок – компании стремятся запустить максимум проектов по «старым» правилам.

В конце 2016 г. очередной всплеск активности был связан с вступлением в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ - см. « ». В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать 218-ФЗ, который еще более осложнит жизнь строительным компаниям (см. « »).

Ясно, что анонсированное властями в конце октября «замещение в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования» спровоцирует такую же реакцию со стороны участников рынка, как и предыдущие корректировки законодательства. , но, очевидно, что дороже, чем бесплатные деньги дольщиков. (« ».)

Конечно, в перспективе 218-ФЗ, а также рост стоимости финансирования стройки после отказа от «долевки» приведут к снижению объемов нового строительства. Однако еще по крайней мере три года, пока действует долевое строительство, этого не произойдет. И даже после отмены «долевки», когда, вполне возможно, коммерческие застройщики на какое-то время снизят активность до минимума, на ликвидацию избыточного предложения потребуется года два. Или даже больше, учитывая, что к этому времени на рынок начнут выходить квартиры, построенные городом в рамках программы .

Спрос

Покупательская активность на вторичном рынке по-прежнему оставляет желать много лучшего: в Москве, по данным Росреестра, количество переходов прав за 10 месяцев 2017 г. сократилось на 3,1%, в Подмосковье – на 3,9%.

На новостройки спрос формально растет: в столице количество договоров долевого участия в строительстве жилья за январь-октябрь 2017 г. увеличилось на 55,7% в годовом выражении, в Подмосковье число ДДУ по жилью и нежилью прибавило 0,8%.

Но это в среднем по рынку – в разрезе отдельных проектов продажи могут падать, так как спрос распределяется далеко не равномерно. В Москве примерно . Причем половина из них расположена за МКАД – это значит, что цена остается ключевым фактором при выборе недвижимости. Если рассчитывать концентрацию спроса не в проектах, а в девелоперах, ситуация выглядит еще более тревожной: пять-восемь строительных компаний аккумулируют в своих проектах 80% покупателей. (См. « ».)

О том, что спрос не успевает за предложением, свидетельствует рост числа введенных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По данным « », в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек увеличилось на 160%.

Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2014 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» - 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.

Однако это не значит, что цены будут падать все 10 лет. На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Таким образом, ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - скорее всего, будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год). К этому времени цены успеют потерять еще около 20-30% (по 5-15% в год).

Примечательно, что в ноябре Центробанк опубликовал проект изменения риск-параметров по ипотечным кредитам, фактически запрещающий ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. Так как основная функция первоначального взноса - защита банковской системы от конъюнктуры рынка (величина начального взноса должна покрывать возможную просадку цен), новые директивы означают, что ЦБ вполне серьезно рассматривает возможность снижения стоимости жилья на 20%. (См. « ».)

В настоящее время цены на вторичную недвижимость в «старой» Москве составляют в среднем около 170 000 руб.. Таким образом, к 2020-2021 г. столичный метр подешевеет примерно до 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар (см. « »).

Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:

• экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);
• комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);
• бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);
• элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).

За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.

Примечательно, что в немалом количестве проектов на первичном рынке цены уже близки к названным уровням. Застройщики вообще достаточно оперативно отреагировали на кризис, снизив не только цену метра (в том числе за счет скидок), но площадь квартир в новостройках. В результате стоимость входного билета на рынок за 2015-2016 гг. упала примерно в два раза.

А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. « ».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка».

Что касается нового этапа роста цен, то он должен начаться ближе к 2024 г. Или, может быть, несколько раньше, если конъюнктура поспособствует. Но и тогда взрывного роста стоимости жилья, по всей видимости, не будет. Скорее можно ожидать медленного повышения цен темпами инфляции.

МОСКВА, 13 мар - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Президент США Дональд Трамп во вторник произвел самые масштабные за время пребывания на своем посту перестановки в администрации. Он уволил Рекса Тиллерсона с поста государственного секретаря США, новым руководителем Госдепартамента назначен Майк Помпео, ранее возглавлявший ЦРУ. Об этом Трамп сообщил в своем микроблоге в Twitter.

Трамп уволил Тиллерсона, пост госсекретаря займет директор ЦРУ Майк Помпео

"Майк Помпео, директор ЦРУ, будет нашим новым государственным секретарем. Он проделает фантастическую работу! Спасибо Рексу Тиллерсону за его работу!" - написал Трамп. ЦРУ впервые в истории США возглавит женщина - Джина Хаспел, ранее занимавшая пост заместителя Помпео.

Трамп объяснил отставку Тиллерсона "расхождением позиций" и сообщил, что давно обсуждал с ним увольнение. Однако, по словам заместителя госсекретаря Стива Голдштейна, Тиллерсон не знает о причинах своего увольнения с поста госсекретаря США и не обсуждал это с президентом. Более того, он намеревался остаться на посту "из-за существенного прогресса, достигнутого в сфере национальной безопасности", добавил Голдштейн.

ПОЛИТИКА ИЛИ ЭКОНОМИКА

По мнению опрошенных "Прайм" экспертов, перестановки носят политический характер. "Тиллерсон был не согласен с действиями Трампа по поводу ключевых стратегических решений: ядерное соглашение с Ираном, переговоры с Северной Кореей, соглашение с Катаром и выход из Парижского соглашения. Вместо помощника президент получил оппозиционера, поэтому уже с декабря прошлого года рассматривал замену государственному секретарю США", - отметил старший аналитик ИК "Фридом Финанс" Вадим Меркулов.

При этом значимых экономических последствий при новом госсекретаре ждать вряд ли стоит, считает руководитель Центра разработки стратегий Газпромбанка Егор Сусин. "Так или иначе, повестку дня определяет Трамп, и он не выберет на важные посты тех, с кем расходится в принципиальных взглядах. Конечно, отставка Тиллерсона может привести к локальному негативному давлению на доллар, но других значимых последствий для рынков не ожидается. Более того, должность госсекретаря предполагает скорее политические, нежели экономические решения, поэтому преемник Тиллерсона будет заниматься в большей степени политикой. Это его зона ответственности", - рассуждает он.

Бесспорно, ухудшение или улучшение в политической повестке через взаимодействие на международной арене может оказать влияние на экономику, особенно, учитывая риски усиления протекционизма. Но если Помпео будет проводить линию Трампа, то серьезных перемен ждать не следует, добавил эксперт.

РЕАКЦИЯ И ПОСЛЕДСТВИЯ

Локальная реакция бирж не заставила себя ждать уже во вторник. На фоне сообщений об отставке Тиллерсона фьючерсы на американские фондовые индексы замедлили рост, однако открытие произошло в "зеленой" зоне. Доллар также отреагировал снижением на мировых валютных рынках, но незначительным. Индекс доллара США WSJ, который отображает стоимость американской валюты против других 16 валют, снизился менее чем на 0,1%, до 83,59.

"Первоначальная реакция на американских фондовых фьючерсах была умеренно негативной. Позже рынок США перешел в более уверенный рост после выхода данных по потребительской инфляции, которые развеяли опасения участников рынка о возможном росте ценового давления в Штатах", - пояснила эксперт по фондовому рынку "БКС Брокер" Оксана Холоденко.

Для инвесторов эта новость стала неожиданностью, поэтому фондовые индексы США растеряли 0,1% своего роста. На европейских и азиатских биржах реакции не заметно, как и на российской бирже, констатирует Меркулов.

По его мнению, сильного движения данная перестановка за собой не повлечет. Однако можно выделить оборонный сектор, как главного бенефициара данной перестановки, потому что бывший глава ЦРУ будет настаивать на высоких военных бюджетах. Таким образом, iShares U.S. Aerospace & Defense ETF (ITA) покажут хорошую динамику в ближайшие пару недель.

Гораздо более важна сейчас для экономики неопределенность относительно политики Федрезерва, считает Сусин. "Пока до конца неясно, будет регулятор придерживаться "ястребиной" тактики или изберет более мягкую политику, и это имеет для рынков принципиальное значение. Важны и дальнейшие шаги Трампа в сфере таможенной политики, от которых зависит вероятность "торговых войн" с Китаем, ЕС и т.д., подчеркнул он.

Однако, по мнению Холоденко, глобально решение о смене госсекретаря свидетельствует о разногласиях в Белом доме. В целом тенденция такова, что новые экономические инициативы Трампа могут столкнуться с затруднениями в процессе продвижения через Конгресс, заключила она.

На российском рынке просматриваются предпосылки для снижения котировок. Например, приток средств глобальных фондов наблюдается с небольшими перерывами с весны 2009 года. А между тем, исторически такие циклы зачастую как раз занимали двухлетний промежуток, после чего начиналось обратное движение денег и падение индексов. Не стоит также списывать со счетов иррациональный, однако неоднократно срабатывавший «фактор мая». В последний весенний месяц инвесторы чаще бывают склонны к продажам ценных бумаг, нежели к покупкам. Наконец, глобальная конъюнктура со второй декады апреля уже преподнесла приверженцам «бычьих» стратегий неприятные сюрпризы в виде попыток коррекции нефтяных цен и понижения прогноза по инвестиционным рейтингам США. Возможно, консервативным участникам торгов стоит переждать смутное время, оставаясь вне рынка. Ну а игрокам, готовым идти на повышенный риск «вопреки» и «несмотря на», эксперты подыскали инвестиционные идеи, которые, возможно, сработают даже в смутный период. На рынке акций инвесторов могут заинтересовать представители самых разных отраслей – от авиастроения до масс-медиа. Есть также возможности для заработка на облигациях и валютных инструментах.

Павел Силаев, управляющий портфелем ИК «Крэско Финанс»:

– Консервативным инвесторам советуем держаться вне биржи: «необычайная неопределенность», озадачившая Бена Бернанке несколько месяцев назад, продолжает довлеть над финансовыми рынками, да и май, как правило, не благоволит покупателям ценных бумаг. Остальным участникам торгов предлагаем отыграть следующую инвестиционную идею. «Вертолеты России» подготовились к IPO, в ходе которого планируют разместить до 25% капитала и получить около $500 млн. Сделка поспособствует увеличению прозрачности холдинга и привлечет внимание к его дочерним компаниям. Нашим фаворитом среди них является Улан-Удэнский авиационный завод, который в прошлом году нарастил объемы выпуска более чем на 25%, обладает самой высокой рентабельностью и чистой денежной позицией. У его акций привлекательная дивидендная доходность в 7,7%, при этом они торгуются с самыми низкими мультипликаторами по сравнению с другими дочками «Вертолетов России». Сохраняется и вероятность перехода всех компаний на единую акцию в будущем. В этом случае покупка бумаг УУАЗа может оказаться самым дешевым способом войти в капитал холдинга. Потенциал их роста на ближайшие два месяца мы оцениваем в 25%, а до конца года – в 100%. Другая инвестиционная идея связана с привилегированными бумагами «Мечела», поскольку их 70-процентный дисконт к обыкновенным акциям, на наш взгляд, не вполне оправдан.

Андрей Верников, заместитель гендиректора по инвестанализу ИК «Церих Кэпитал Менеджмент»:

– Акции молодежного развлекательного телеканала О2ТВ могут выступить в качестве защитных в случае общего снижения котировок. Обычно цикл ввода средств глобальными фондами на наш рынок длится примерно 2 года. Этот процесс идет с весны 2009 года, поэтому высока вероятность, что в ближайшие месяцы средства начнут выводиться. К тому же, глобальные фонды очень чувствительны к ценам на нефть, а сейчас наметилась их коррекция. Акции О2ТВ способны показать рост даже вопреки общерыночному тренду. Сдерживающим фактором для них выступает большая долговая нагрузка компании, но высокие темпы выручки со временем позволят ей погасить все долги. Кстати, головная организация холдинга уже стала безубыточной, а вот телеканал все еще несет потери, вызванные высоким долгом. Но в то же время он динамично развивается. Например, с января по март число абонентов О2ТВ в Москве выросло на 22%. Дополнительным драйвером для котировок может послужить подписание договора с телеком-оператором НКС, что расширило бы абонентскую базу О2ТВ. На графике акций компании сформировался повышательный тренд с поддержкой в районе 4,4–4,5 рубля. Вероятная цель роста этих бумаг в мае – июне находится на уровне 5,2 рубля, но в случае подписания договора с НКС котировки могут достигнуть и 5,7 рубля.

Иван Гуминов, руководитель департамента портфельных инвестиций УК «Ронин Траст»:

– На долговом рынке в условиях, когда повышается стоимость ресурсов, мы считаем самыми привлекательными те облигации высокого кредитного качества, доходность которых привязана к ставке рефинансирования ЦБ. Это несколько выпусков АИЖК, «Транснефти», РЖД и Москвы. В последние месяцы одним из приоритетов для властей становится борьба с ускоряющейся инфляцией. 29 апреля пройдет заседание совета директоров Банка России, на котором, вероятно, с этой целью будет принято решение о повышении ставки рефинансирования и других процентных ставок. Такие шаги всегда приводят к падению стоимости облигаций, причем сильнее всего обесцениваются долгосрочные государственные и корпоративные обязательства. Поэтому спекулятивно настроенному инвестору в нынешней ситуации резонно сокращать дюрацию портфеля, особенно если учесть, что цены облигаций за последние 2 месяца продемонстрировали масштабный рост и наступает период фиксации прибыли. Средства, полученные от продажи долгосрочных бумаг, мы считаем нецелесообразным вкладывать в выпуски второго эшелона, поскольку премии в их доходностях сейчас слишком низкие, а ликвидность оставляет желать лучшего. В то же время вероятен приток средств инвесторов в упомянутые выше ликвидные облигации с купонами, привязанными к ставке ЦБ.

Екатерина Кондрашова, начальник аналитического отдела ИК «Московский фондовый центр»:

– Стоит открывать длинные позиции по акциям Банка Москвы с целью на уровне 1200 рублей. Для минимизации рисков необходимо выставить стоп-приказ на отметке 940 рублей. Еще в начале апреля вице-президент Михаил Кузовлев (напомню, это представитель ВТБ) заявил о сохранении Банка Москвы как брэнда, что воспринимается вполне позитивно. Полагаю, что под покровительством ВТБ ситуация в Банке Москвы только улучшится. Банк продолжит финансировать проекты столицы, а также может расширить кредитование на федеральном уровне, что позволит нарастить выручку. Еще одна инвестиционная идея связана с акциями «Уралкалия». Разрешение ФАС на слияние компании с «Сильвинитом» получено, и рынок ожидает появления нового корпоративного гиганта. Позитивные финансовые результаты «Уралкалия» по итогам 2010 года прибавили уверенности инвесторам в его акции. Компания намерена оставить неизменной цену на хлористый калий для российских фермеров, а также для производителей сложных удобрений, ориентированных на внутренние поставки. Что касается экспортеров, то для них повышение цен составит 26% с июля. Такая избирательная политика должна укрепить лояльность к компании. Котировки «Уралкалия» находятся вблизи нижней границы восходящего канала. Считаю, что нынешние уровни следует использовать для покупок с целью 250 рублей и стоп-лоссом на отметке 210 рублей.

Дмитрий Шагардин, аналитик ИК «КИТ Финанс»:

– Хорошая инвестиционная идея связана с объединением ОГК-2 и ОГК-6. Обе компании, подконтрольные энергохолдингу «Газпрома», представили неплохую годовую отчетность по МСФО. У ОГК-2, правда, выручка, EBITDA и чистая прибыль оказались немного ниже ожиданий рынка, но в то же время улучшилась рентабельность бизнеса и существенно снизилась долговая нагрузка. У ОГК-6 наблюдается противоположная ситуация: основные показатели превзошли ожидания на фоне умеренного снижения рентабельности. Вышедшая отчетность поможет рынку адекватно оценить компании в преддверии их объединения, параметры которого должны быть официально объявлены в ближайшее время. В результате этой сделки появится энергетический холдинг с серьезным потенциалом роста за счет эффекта масштаба и синергии. По соотношению EV/установленная мощность (а это ключевой параметр при оценке инвестиционного потенциала энергокомпаний) ОГК-6 является наиболее привлекательным активом. Именно через ее акции мы рекомендуем инвесторам заходить в объединенный энергохолдинг. В мае–июне котировки ОГК-2 могут достичь уровня 1,9 рубля, ОГК-6 – 1,69 рубля. Стоит добавить, что в нынешней стоимости российских энергокомпаний уже сполна заложены недавние заявления политических лидеров о необходимости ограничения роста тарифов для борьбы с инфляцией в предвыборном году.

Сергей Маркарян, начальник инвестиционного управления УК «Интерфин Капитал»:

– Акции ММК торгуются на полугодовых минимумах и в мае – июне могут показать опережающую динамику в случае благоприятной общерыночной конъюнктуры. Фундаментально они обладают потенциалом роста в 50%. ММК в ближайшие годы должен продемонстрировать рост основных показателей за счет таких факторов, как расширение производства, хорошие ценовые уровни на внутреннем и внешнем рынках и увеличение доли продукции с высокой добавленной стоимостью. Также комбинат улучшает вертикальную интеграцию между подразделениями и увеличивает долю сырья, получаемого из собственных источников. В электроэнергетике, испытавшей на себе критику первых лиц государства, можно выделить бумаги ТГК-1. Эта компания оперирует на Северо-Западе России и вырабатывает большую часть электроэнергии на гидро­электростанциях. В перспективе она должна выиграть от реформирования отрасли и увеличить прибыльность. С точки зрения фундаментального анализа потенциал роста ее акций превышает 50%. На фоне снижения интереса к отрасли в целом бумаги ТГК-1 показывали в последние месяцы слабую динамику, и теперь они особенно интересны для покупки. Среди более ликвидных акций выделяются префы Сбербанка. Их спрэд к обыкновенным бумагам кредитной организации расширился до 32%, что выше среднего уровня последних лет. Появилась возможность сыграть на вероятном сужении спрэда.

Джон Дж. Харди, валютный стратег-консультант Saxo Bank:

– Ведущим мировым валютам предстоят нелегкие испытания. Как ФРС поведет себя на этапе, предшествующем сворачиванию программы количественного смягчения? Намекнет ли на возможность проведения нового раунда? Продолжит ли Европа спасать страны PIGS? И не откажутся ли эти страны от предложенной помощи? Вопросов много. Недавнее падение волатильности на валютном рынке до многолетних минимумов – скорее всего, затишье перед бурей. Евро может продолжить рост в мае – июне, если политики будут предпринимать отчаянные попытки спасти положение в регионе, а ЕЦБ – грозить повышением ставки. Однако разрушительные процессы, запущенные несколько лет назад, продолжат развиваться в условиях новых вынужденных «спасений», ставя под сомнение жизнеспособность европейского проекта в долгосрочной перспективе. Что касается доллара, то рынки уже учитывают возможность третьего этапа количественного смягчения. А почему бы и нет? Новый состав Конгресса мог ограничить устремления Бена Бернанке, но ничего не сделал, чтобы остановить безудержное печатание денег и, судя по всему, не собирается этого делать. Если экономика вновь начнет сбавлять обороты, ФРС в очередной раз примется раскручивать колесо печатного станка. Впрочем, в конечном счете, власти вынуждены будут отказаться от печатания денег. Мы ожидаем, что к середине мая пара евро/доллар будет стоить порядка $1,4, а спустя еще два месяца – $1,25.

Евгений Тарубаров, главный управляющий активами ИК «Атон»:

– Мы рекомендуем концентрировать портфель в высоколиквидных акциях, внимательно относясь к выставлению стоп-лоссов. Наиболее интересными выглядят бумаги нефтегазового сектора, а также «Полюс Золота», «Северстали», МТС, «Уралкалия», «Норильского никеля». С началом весны на финансовый рынок поступил большой блок негативной информации, связанной с катастрофой в Японии, обостряющимися долговыми проблемами еврозоны, растущим бюджетным дефицитом в США и ускорением темпов инфляции. Однако финансовые активы успешно сдерживают этот натиск, подпитываемые ликвидностью программ по стимулированию экономик. Сокращение денежной подпитки негативно скажется на настроениях участников, и ранее проигнорированные факты вновь могут заявить о себе. С усилением волатильности у игроков уже начал снижаться аппетит к риску, что выражается в уменьшении доли низколиквидных бумаг в портфелях. На российском рынке акций сложился уровень поддержки вблизи значения 1700 пунктов по индексу ММВБ плюс-минус 10 пунктов. Именно здесь находятся оптимальные отметки для покупки в случае следующих коррекционных движений, а также для продажи, если рынок не сможет удержать данную планку. Мы считаем, что в перспективе нескольких месяцев индекс ММВБ будет колебаться в диапазоне 1700–1830 пунктов.

Дмитрий Гусев, директор инвестиционно-фондового департамента СБ-банка:

– Фаворитами можно считать акции «Газпрома». Долгосрочную привлекательность концерну обеспечивают строительство «Северного потока», стабильные отношения с Украиной, перспектива строительства «Южного потока», а также повышение общемировых цен на газ и рост его потребления. Мы ожидаем, что акции газового гиганта в ходе общерыночной коррекции опустятся до 180–190 рублей, после чего станут привлекательными для покупки. Можно выделить также бумаги «Сургутнефтегаза», которые серьезно недооценены в связи с политической составляющей деятельности компании и ситуацией вокруг пакета венгерской MOL. Тем не менее, нефтедобытчик без долгов, имеющий более $20 млрд аккумулированных средств, достоин внимания инвесторов. Рекомендуемый уровень для приобретения обыкновенных акций «Сургутнефтегаза» – 23–24 рубля. Наконец, высокие цены на золото формируют интерес к акциям «Полюс Золота». Но к ним стоит присмотреться, только когда котировки опустятся до 1450–1500 рублей. Фондовый рынок сейчас очень близок к локальному максимуму и, возможно, уже достиг его. Поэтому инвесторы должны быть весьма осторожными. Мы предполагаем, что вскоре начнется достаточно глубокая коррекция, которая продлится до середины лета.

Евгений Рябков, аналитик «ТКБ Капитала»:

– В качестве главной инвестиционной идеи мая–июня в стальном секторе мы выделяем покупку депозитарных расписок Evraz Group. Компания является крупнейшим производителем сортового проката в России, в прошлом году ее доля в производстве этого вида металлопродукции составила 30%. С декабря по март цены на сортовой прокат увеличились на внутреннем рынке на 10% в связи с сезонной активизацией в строительной отрасли. Мы прогнозируем продолжение роста цен в ближайшее время, пика они должны достигнуть в мае. Этот фактор окажет позитивное влияние на котировки Evraz Group. Наш ценовой ориентир на конец первого полугодия – $40 за GDR.

Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в Старой Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного увеличится. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут задавать тон. При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего, мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.

Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков предполагается все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».

Рассмотрим итоги года на рынке столичной недвижимости и прогнозы на ближайшее будущее. Прошедший год был очень непростым для рынка вторичного жилья. Эксперты в сфере недвижимости дают ему негативную либо нейтральную оценку. В отдельных районах Москвы и Московской области предложение превысило спрос вдвое. Если же рассмотреть квартиры, оцененные выше рыночной стоимости, то на них спрос находится на нулевом уровне. Достаточно сложно понять психологию продавцов в назначении цен, так что сделки остаются не совершенными: продавцы не хотят снижать цены, а покупатели не соглашаются с ними.

У инвесторов возникают особо серьезные сложности с продажами жилья, которое было приобретено несколько лет назад для последующей перепродажи или в которое владелец вложил средства, сделав дорогой ремонт. Собственники рассчитывали на получение определенного дохода, планировали прибыль, а им приходится выставлять свои квартиры на 15-20% дешевле, чем они планировали.

Налог на продажу

На рынок вторичного жилья существенно повлияли изменения в системе налогообложения. После 2016 года поменялся срок обладания недвижимостью, после которого ее владелец, продавая свое имущество, освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Раньше этот срок был 3-летним, а теперь возрос до 5 лет.

Многие объекты покупались строящимися, их за 2016-2017 годы постепенно сдавали в эксплуатацию. Были и объекты, приобретенные в 2011-2012 годах на нулевом уровне строительства, люди приобретали права собственности после изменений в системе налогообложения. Кое-кто, не вступая в собственность, сумел продать квартиру согласно договору переуступки, другие пытаются включить в цену квартиры налог, завышая конечную цену, и цена получается выше рыночной и не вызывает у покупателей энтузиазма.

Может помочь ипотека

Ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин говорит: «На рынке недвижимости сохранились только два сегмента, удерживающие рынок от падения. Прежде всего, это сделки, в которых привлекаются ипотечные кредиты, ставшие в последнее время привлекательными из-за того, что ведущие банки снизили ставки ипотечного кредитования. Популярны также альтернативные сделки, в которых продавцы ничего не теряют в ценах. Квартира продается дешевле, но и альтернативную можно купить дешевле.

Эти два сегмента образуют весь рынок недвижимости в Москве и Подмосковье, охватывая 80-85% рынка. Пока неясно, смогут ли в 2018 году эти сегменты удерживать рынок. В общем, по рынку ожидается, что особенно тяжелым будет первый квартал 2018 года, когда спрос упадет в большей степени, чем за последний квартал прошедшего года».

Цены и их динамика

При всей пессимистичности оценок прошедшего года, по мнению экспертов, средняя цена за три квартала 2017 года даже немного выросла - на 1,6%. Этот рост объясняется самой структурой предложения - выросла часть квартир, относящихся к наиболее дорогостоящей категории - домов монолитных и монолитно-кирпичных. Выросла и доля предложений в Центральном округе Москвы.

«По-прежнему покупатели наиболее активны в бюджетном сегменте, при этом в округах за пределами ЦАО наблюдается снижение. Средняя цена предложения за 2017 год уменьшалась по округам следующим образом: в ЗелАО (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2,1%), СВАО (-1,9%), СЗАО (-1,1%), ЗАО (-1%), ЮЗАО (-0,7%). Средняя стоимость проданных квартир вторичного рынка Москвы в октябре вернулась к уровню 9,1 миллиона рублей после сентябрьского рекордного снижения до уровня 8,2 миллиона рублей. Однокомнатные квартиры в среднем продавались по 5,9 миллиона рублей, двухкомнатные - по 9,1 млн руб., а трехкомнатные - по 12,8 миллиона», - рассказывает Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль - сеть офисов недвижимости».

Перспективы рынка в наступившем году

По всей вероятности тенденция сохранится в 2018 году: число предложений будет намного превышать рыночный спрос, а, значит, могут быть успешно реализованы только объекты, цена которых окажется адекватной рыночному уровню или даже ниже него. Александр Лунин считает, что средняя стоимость недвижимости снизится до уровня 150-140 тысяч рублей за квадратный метр. Падение на вторичном рынке Подмосковья ожидается на 5-7%, так что цена может составить 60-65 тысяч рублей за квадратный метр.

Все большее внимание уделяется объектам, расположенным в пределах МКАД: раньше такая недвижимость была гораздо дороже, чем за пределами кольца. Особое внимание привлекали предложения, находящиеся в диапазоне 3-5 км от кольцевой дороги. Разница не уменьшилась, но цены, в общем, упали и в пределах Москвы объекты стали более доступными.

«Роста спроса на вторичном московском и областном рынке в 2018 году не предвидится. Реальные доходы населения не растут, объем предложений первичного рынка увеличивается, в том числе, в корпусах, которые уже сданы, - считает гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Спрос не будет падать, если продолжится снижение ставок по ипотеке. При каждом их скачке вниз возникает не глобальная, но все же волна интереса. В отсутствии глобальных изменений виновато снижение финансовых ресурсов населения, и для изменений в лучшую сторону предпосылок пока нет».